Acheter un bien en Espagne
Le prix affiché n'est jamais le prix payé, le notaire ne vérifie pas ce que vous croyez, et certaines dettes du vendeur deviennent les vôtres.
Acheter en Espagne est simple sur le papier et exposé dans les faits, pour une raison précise : le rôle du notaire n'y est pas celui qu'un acheteur français lui prête. Il authentifie l'acte, il ne mène pas l'enquête.
Trois points suffisent à éviter la quasi-totalité des mauvaises surprises : un avocat à vous, une nota simple avant tout versement, et la vérification des dettes attachées au bien.
Les frais réels
Prenez votre propre avocat
Le notaire espagnol a un rôle réel mais différent : il s'assure de l'identité des parties, de leur capacité et de la régularité formelle de l'acte, et il le publie. Il ne fait ni l'audit urbanistique ni la recherche de dettes. Beaucoup d'acheteurs français découvrent cette différence après coup.
La nota simple
C'est l'extrait du Registro de la Propiedad, le registre foncier. Il coûte quelques euros, s'obtient en ligne, et dit trois choses essentielles : qui est réellement propriétaire, à quoi correspond exactement le bien inscrit, et quelles charges le grèvent, hypothèques, saisies ou servitudes.
Un écart entre le bien visité et le bien inscrit est fréquent en Espagne : une véranda, une piscine ou un étage ajoutés sans déclaration n'apparaissent pas au registre, et peuvent être irréguliers au regard de l'urbanisme. Dans certaines régions rurales d'Andalousie, des maisons entières ont été bâties sans permis et font l'objet de procédures de régularisation. Cela se vérifie avant, jamais après.
Les dettes suivent le bien
En Espagne, certaines dettes sont attachées au bien et non à la personne. Les arriérés d'IBI, la taxe foncière, et les charges de copropriété impayées sur les dernières années suivent la propriété : c'est au nouveau propriétaire qu'on les réclame.
La parade est simple et systématique : exiger du vendeur un certificat de la copropriété attestant qu'il est à jour, et les derniers avis d'IBI acquittés. Ces deux documents se demandent avant la signature, et leur absence est un signal.
Neuf ou ancien
Un logement neuf, vendu par un promoteur, est soumis à la TVA, l'IVA, à un taux fixé au niveau national, augmentée d'un droit d'acte juridique documenté qui varie selon la communauté autonome.
Un logement ancien, revendu par un particulier, relève au contraire de l'impuesto de transmisiones patrimoniales, l'ITP, dont le taux est fixé par chaque communauté autonome : deux biens identiques de part et d'autre d'une frontière régionale ne coûtent donc pas la même chose à l'achat. Plusieurs régions appliquent des taux réduits pour les jeunes acheteurs ou pour une résidence principale.
Deux pièges accompagnent le neuf. La vente sur plan impose que les sommes versées soient garanties par un aval bancaire ou une assurance, obligation légale née des faillites de promoteurs des années 2008 et suivantes : exigez ce document, il est le seul recours si le chantier s'arrête. Et la licence de première occupation conditionne le raccordement définitif aux réseaux ; sans elle, un logement livré peut rester sans eau ni électricité en son nom propre.
Les étapes de l'achat
Le NIE, d'abord
Aucun achat n'est possible sans numéro d'identification pour étranger. Il se demande en Espagne sur rendez-vous, ou depuis la France auprès du consulat, ce qui fait gagner plusieurs semaines.
Le contrat d'arras
C'est l'équivalent du compromis, avec un mécanisme propre : l'acheteur verse en général dix pour cent du prix. S'il renonce, il perd cette somme. Si c'est le vendeur qui renonce, il doit restituer le double. Faites relire ce contrat par votre avocat avant de signer : c'est lui qui engage réellement, pas l'acte notarié qui suivra.
L'acte, puis l'inscription
La signature de l'escritura a lieu chez le notaire, avec remise des clés et paiement. Il reste ensuite à payer les impôts dans les délais et à faire inscrire l'acte au registre foncier, ce qui n'est pas automatique. Tant que l'inscription n'est pas faite, votre protection est incomplète.
Le crédit
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais financent une part plus faible du prix, souvent de l'ordre de soixante à soixante-dix pour cent, contre davantage pour un résident. Il faut donc un apport plus élevé, auquel s'ajoutent les 10 à 15 % de frais, qui ne sont jamais couverts par le prêt.
Emprunter en France en garantissant sur un bien français est une alternative que beaucoup d'acheteurs négligent, et qui évite les frais bancaires espagnols et l'assurance imposée localement. Comparez les deux voies avant de vous engager.
Après l'achat
Une dernière obligation intervient à la revente : la plusvalía municipal, taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain, due par le vendeur. Son mode de calcul a été refondu après une censure du Tribunal constitutionnel en 2021, et elle n'est plus exigible lorsque la vente se solde par une perte. À la revente par un non-résident s'ajoute une retenue à la source prélevée par l'acheteur, à titre d'acompte sur la plus-value.
Acheter pour louer
La location longue durée, elle, est en tension inverse : la demande dépasse largement l'offre dans toutes les grandes villes, et les rendements y sont plus stables. Dans les deux cas, un non-résident propriétaire doit déclarer chaque année ses revenus espagnols, et même en l'absence de location.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Espagne
Quels sont les frais pour acheter un bien en Espagne ?
Comptez de l'ordre de 10 à 15 % du prix en plus. Sur un bien ancien, le principal poste est l'impôt de transmission, l'ITP, dont le taux dépend de la communauté autonome. Sur un logement neuf, c'est la TVA à 10 % plus un droit d'acte. S'ajoutent le notaire, le registre foncier, la gestoría et les honoraires de l'avocat, généralement autour de 1 %.
Faut-il un avocat pour acheter en Espagne ?
Ce n'est pas obligatoire, et c'est pourtant la dépense la plus rentable de l'opération. Le notaire espagnol authentifie l'acte mais ne mène pas les vérifications que fait un notaire français : c'est l'avocat qui contrôle le titre, les charges, l'urbanisme et les dettes. Prenez le vôtre, indépendant de l'agence et du vendeur.
Qu'est-ce que la nota simple ?
L'extrait du registre foncier espagnol. Il indique qui est propriétaire, la description du bien, et surtout les charges qui le grèvent : hypothèques, saisies, servitudes. Elle se demande pour quelques euros et doit être obtenue avant tout versement, y compris avant l'acompte de réservation.
Les dettes du vendeur sont-elles à la charge de l'acheteur en Espagne ?
En partie, et c'est la différence la plus dangereuse avec la France. Les arriérés d'IBI, la taxe foncière, et les charges de copropriété impayées sur les dernières années sont attachés au bien et suivent la propriété. L'acheteur qui ne les a pas vérifiés se les voit réclamer. C'est précisément ce que l'avocat contrôle avant la signature.
Peut-on emprunter en Espagne quand on est non-résident ?
Oui, mais les banques espagnoles financent généralement une part plus faible du prix pour un non-résident que pour un résident, souvent autour de 60 à 70 %. L'apport nécessaire est donc plus important, et il faut y ajouter les 10 à 15 % de frais, qui ne sont jamais financés.
